不動産登記の問題でよくある質問
- 土地には既にＡ銀行の抵当権が設定されています、新築建物を追加担保として差し入れて欲しいと言われています。どのような手続になるのでしょうか。
- 新たに購入した住宅の私と妻の持分割合からすると、資金の負担状況から贈与税の課税対象になると税務署から指摘されて困っています。
- 自宅を購入した場合、登録免許税の軽減が受けられると聞きましたがどのようなものなのでしょうか。
- 農地の売買や登記手続にあたってどのような点に留意すべきでしょうか。
- Ａ銀行から住宅ローンによって資金を借りて不動産に抵当権を設定したところ、抵当権の名義はＢ保証会社の名義になっていますが、なぜでしょうか。
- 抵当権を設定した更地に、建物を建てた場合、権利関係はどうなりますか？
- 先祖代々からの土地を相続したのですが、これまでの間の登記がされていないので心配です。どうすればいいでしょうか。
- そもそも贈与ってどんなことを言いますか？
土地には既にＡ銀行の抵当権が設定されています、新築建物を追加担保として差し入れて欲しいと言われています。どのような手続になるのでしょうか。
建物が完成すると、「建物表示登記」をおこないます。これは、その建物の所有者、床面積や建物の用途などを調査し、所有権の目的である建物を登記する手続です。次に、所有権保存登記をおこないます。これは、登記事項の所有権に関する登記事項欄（甲区という）に最初に行なう登記です。続いて、抵当権の追加設定の登記手続をします。通常、銀行は、土地に抵当権設定登記をしている場合、その土地上に建物を建築した際には、担保をより強いものとするために、ほとんどの場合、建物について抵当権の追加設定登記を請求しています。
新たに購入した住宅の私と妻の持分割合からすると、資金の負担状況から贈与税の課税対象になると税務署から指摘されて困っています。
会社員の夫Ａと専業主婦のＢが不動産を購入した場合、実際に、ＡさんとＢさんが購入資金の中で住宅ローンも含めて負担した金額をもとに割合を決めます。これが不動産の共有持分です。実際にはＢさんが負担していない金額に相当する持分については、ＡさんからＢさんへの贈与がなされたものとみなされてしまいます。このような場合でも、不動産を購入するにあたって、登記した持分割合自体に誤り（錯誤）があったものとして、後日資金負担状況等に応じた持分割合の更正登記をすることで、贈与税の問題は回避することができることもありますが、不動産について共有登記をする場合には注意が必要です。
自宅を購入した場合、登録免許税の軽減が受けられると聞きましたがどのようなものなのでしょうか。
住宅用の家屋の購入や新築の登記（所有権移転、所有権保存）の登記には、一定の要件の下、登録免許税の軽減措置を受けることができます。また、住宅ローンを利用した場合に金融機関が担保として付けることになる抵当権の設定登記についても、登録免許税の軽減が受けることができる場合があります。
農地の売買や登記手続にあたってどのような点に留意すべきでしょうか。
農地（登記簿上は農地以外の土地であっても現況が農地である場合も含む）は、これを農地として譲渡する場合や農地を宅地とした上で譲渡したり、農地を宅地とするために譲渡する場合に、都道府県知事の許可が必要とされています（農地法３条、４条、５条）。そして、この農地法の許可は物権変動の効力要件とされていますから、この許可を得ない限り当事者間においても売買契約などの効力は生じず、許可書を添付しない限り登記手続も行うことができません。いずれの許可も、地元の農業委員会を経由して知事に申請することになります。農地の売買の際、知事に対する農地法５条の許可を得るための手続に何ヶ月もの時間を要する場合には、停止条件付の売買契約を締結した上で、知事の許可を停止条件とする所有権移転の仮登記をすることも、多くあります。
Ａ銀行から住宅ローンによって資金を借りて不動産に抵当権を設定したところ、抵当権の名義はＢ保証会社の名義になっていますが、なぜでしょうか。
一般的に住宅ローンを利用した場合には、次のような契約形態があります。
①Ａ銀行から直接お金を借りて、その借金をＡに直接返済する単純な金銭消費貸借契約
②Ａ銀行に対する債務の履行が滞った場合（債務不履行）に備えて、第三者（通常は銀行系列のＢ保証会社）がＡ会社に対して債務の履行を保証する保証委託契約
②のような契約に基づいて、将来Ｂ保証会社が保証債務を履行した（つまり、債務者が弁済を怠り、Ｂ保証会社が本人に代わってＡ銀行に弁済した）ことによって、本人に対して取得する求償債権を担保する目的で抵当権を設定した場合には、抵当権者はＢ保証会社ということになります。
この場合の登記原因は、「年月日保証委託契約に基づく求償債権年月日設定」となり、「抵当権者 Ｂ保証会社」となります。この場合、抵当権そのものの性質自体は変わりがありませんから、通常の金融機関の住宅ローンの返済を継続している限り、何らご心配には及びません。
抵当権を設定した更地に、建物を建てた場合、権利関係はどうなりますか？
抵当権の設定されている土地上に建物を建てた場合は、それが土地所有者のものであっても、そうでなくても、また無断建築であろうがなかろうが、土地が競売という事態になれば、債権者はその建物をも競売に出すことができます（ほとんどが出します）。ただし、建物の競売代金は建物所有者に支払われ、債権者には配当されません。
先祖代々からの土地を相続したのですが、これまでの間の登記がされていないので心配です。どうすればいいでしょうか。
相続の場合、中間の登記を省略せず、最終の相続人名義に移すために所有権移転登記を一件ずつ申請するのが原則です。ただ、相続の登記に関しては例外として、たとえば曾祖父から祖父、祖父から父、父からあなたへと土地が代々移転した場合のように、中間の相続人が単独（遺産分割等の結果として中間が単独となった場合でも差し支えありません）になっている場合には、便宜、中間の登記を省略して最終の相続人名義とする所有権移転登記を申請することが認められています。
Ａ→Ｂ→Ｃ→Ｄ（順番に相続した場合の登記） Ａ→Ｄ
そもそも贈与ってどんなことを言いますか？
贈与とは、当事者の一方（贈与者）が自己の財産を無償で相手方（受贈者）に与える契約をいいます。贈与契約は、無償・片務・諾成契約ですが、負担付贈与については、双務契約の規定が準用されます。贈与による、所有権移転登記に必要な書類は、売買登記と変わることはありませんが、登記原因証明情報としては一般的に『贈与証書』 が考えられます、但し、形式にはこだわらず、法律行為事項が記載された書面であれば良いと考えます。その他必要書類は、以下のとおりです。
1.贈与者は
登記済権利書（登記識別情報）
印鑑証明書
評価証明書
2.受贈者は
住所証明書
3.登録免許税は、評価価格の20／1000です。
